Gordijski vozel degradiranih območij

“Čemu, sedaj bova pa oba umrla,” je žalostno vprašala žaba v basni O škorpijonu in žabi. “Ne morem si pomagati, to je v moji naravi,” ji je odgovoril škorpijon potem, ko jo je pičil. Banke so depozitni finančni posredniki, ki zbirajo vloge in dajejo kredite. Od nefinančnih podjetij se razlikujejo po tem, da imajo v aktivi svoje premoženjske bilance predvsem finančno premoženje, v pasivi pa dolgove. Upravljajo in nudijo finančne storitve in nimajo nikakršnih kapacitet za upravljanje nepremičnega premoženja, saj tega “ni v njihovi naravi.”

Pričujoči članek je logično nadaljevanje problematike, ki so jo kolegi obdelali v aprilski Prostorski frki “Je začasna raba urbanih prostorov nova priložnost v istrskih mestih?” (23. april 2021, Cotič, Uršič, Novaković). Isti problem in predlagano rešitev preverim z ekonomske in pravne perspektive.

Namen slabe banke

Bančni sistem je ključnega pomena za nas posameznike, saj poleg sodobnih plačilnih sredstev, ponujanja varčevanja in financiranja naših lastnih naložb (denimo stanovanj s stanovanjskimi krediti), neposredno posega tudi v realni sektor in od tu dalje na našo zaposlitev, kakovost življenja, socialno varnost in premoženje. Ob predpostavki pravilnega upravljanja s svojo zadolženostjo, podjetje najema posojila z namenom širitve, izkoriščanja donosov obsega, s ciljem donosnejšega poslovanja in nenazadnje povečanja novih zaposlitev, kar neposredno vpliva na blagostanje gospodinjstev. Banke niso kapitalistični izum, imeli smo jih pod socializmom in fevdalizmom, prve zametke bančništva pa najdemo že v starem Egiptu.

V Sloveniji smo naredili velik korak naprej s tem, da smo vzpostavili zakonsko podporo začasne rabe, ki ščiti tako lastnika nepremičnine in začasnega najemojemalca.

Ko je leta 2008 prišlo do svetovne finančne krize, se je ta dotaknila vseh držav na podoben način, Slovenija ni bila nikakršna posebnost. Finančno krizo so povzročila deviantna ravnanja finančnega sektorja in finančnih institucij na globalni ravni, kar je vključevalo tvegane posle in odobritve preveč tveganih kreditov. Verjelo se je, da bodo finančni trgi, ki naj bi bili v stalnem ravnovesju, regulirali sami sebe. To se je seveda izkazalo za iluzorno. Propad banke Lehman Brothers je na eni strani pomenil val številnih konkretnih izgub pri različnih poslih, a na drugi strani je povzročil globalni val nezaupanja in strahu do večine finančnih posrednikov, tudi bank.

Slaba banka je univerzalni mehanizem

Večina držav se je ob prejšnji finančni krizi odločila za urejanje problema slabih sredstev bank in tveganih postavk na način, da so uporabile mehanizem tako imenovane slabe banke. Slednji ni nikakršen slovenski izum, nasprotno, v zgodovini je bil preizkušen že mnogokrat. Odprava slabih aktiv bank je bil eden od treh ključnih orodij sanacijskih ukrepov. Likvidnostno krizo smo reševali z novimi posojilnimi linijami (drugi ukrep), krizo v realnem sektorju pa z učinkovito kombinacijo monetarne in fiskalne politike (tretji ukrep). Vse države so upravičeno najprej pohitele reševati banke, saj so te preveč sistemsko pomembne in bi njihov kolaps lahko sesul celoten finančni sistem.

Sklicujoč se na čakanje na boljše tržne pogoje degradiranih območij, pasivni lastniki ponekod že 15 let prepuščajo urbana območja nazadovanju tako s prostorskega kot z estetskega, kulturnega, socialnega in trajnostnega vidika.

Obstaja več modelov slabe banke. Nekateri, kot so irski in španski model, so se menda izkazali za nekoliko boljšo alternativo od slovenskega modela, a pri vseh je namen sila podoben: očistiti bilance poslovnih bank z namenom izboljšanja njihovega položaja na trgu in zmožnosti financiranja podjetij (banka brez slabih terjatev tudi ne potrebuje rezervacij zanje), pridobitve zaupanja investitorjev in bonitetnih agencij. Naknadno pa slaba banka poskuša v nekem omejenem zakonskem obdobju odprodati svoje naložbe in deloma poplačati državna proračunska sredstva, s katerimi je v začetku svojega obstoja odkupila slabe terjatve poslovnih bank.

Podcenjene posledice na prostor

Po letu 2008 se je v Sloveniji, s postopnim propadom mnogih preambicioznih nepremičninskih in drugih naložb ter naknadnem prenosu slabih terjatev slovenskih bank na slabo banko v letu 2013, pojavil nov fenomen: vpliv bančnega sistema tudi na naš življenjski prostor. Vzemimo le primer mojega mesta: velik del izolskega zemljišča v neposrednem stiku z mestnim jedrom je degradiranega, s popolnoma pasivnim lastništvom, ki že desetletje in več čaka na investitorja-kupca na belem konju. Gre za območja, kot so trikotnik nad Delfinom, območja Marine, območja nekdanjega Arga, območje nekdanje Ribe, območje nekdanjega Delamarisa, območje nekdanje ladjedelnice, območje Rude. Med temi gotovo izpostavljam ladjedelnico v lasti slovenske slabe banke in območje nekdanjega Delamarisa v lasti avstrijske zasebne slabe banke HETA.

Prostorska frka

Rubrika Avtomatik Delovišča o prostoru

fŕka -e ž (r) pog., zlasti v sproščenem ožjem krogu zapletena, težko razrešljiva zadeva: ne vem natančno, kako se je vse odvijalo, vem, da je bila cela frka

(Slovar slovenskega knjižnega jezika, druga, dopolnjena in deloma prenovljena izdaja)

Prostor, v katerem živimo, nas povezuje, določa in vpliva na naš vsak dan. Kljub temu pa se v vsakdanjem življenju pogosto ne zavedamo pomena svoje okolice ter naše vpetosti vanjo. Prostor in arhitektura nas obdajata vse življenje in dajeta okvir našim dejavnostim. Pomembno vplivata na naše počutje, zdravje, zadovoljstvo, varnost in uspešnost. Hkrati pa gre ta odnos tudi v nasprotni smeri: kot posamezniki in skupnost vplivamo na naše neposredno in širše okolje, na naš bivalni prostor.

Kako torej gledati prostor, da ga bomo zares videli? Kako opazovati svojo okolico, zaznati prostorske frke ter o njih kritično razmisliti? Cilj pričujoče rubrike ni enosmerno predstavljanje prostorskih tematik, temveč prebujanje zanimanja lokalnega prebivalstva do te mere, da se razvije dvosmerna komunikacija. Bralce torej vabimo k pisanju mnenj, opažanj in vprašanj na spodnji email naslov. Izbrane komentarje bomo strnili in objavili na spletni strani Avtomatik Delovišča, določene pa izpostavili tudi v prihodnjih prispevkih.

Na fenomen smo se Izolani že navadili in razpadajočega območja skoraj ne vidimo več, a problem je večji kot se zdi. Ker tako veliko pomembnih območij (še) ni v lasti privatnega ali javnega strateškega lastnika, ki bi z lokalno skupnostjo odprl tvoren dialog in deloval v svojem in občem dolgoročnem interesu, je ovirano tudi izvajanje usklajene in celovite strategije razvoja mesta. Slednje vpliva na umeščanje javnih vsebin v našem okolju in na pomembne gospodarske panoge, v Izoli je to turizem. Sklicujoč se na čakanje na boljše tržne pogoje degradiranih območij, ti pasivni lastniki ponekod že 15 let prepuščajo omenjena urbana območja nazadovanju tako s prostorskega kot z estetskega, kulturnega, socialnega in trajnostnega vidika. Rezultat je razpad javnega prostora in izguba lokalne identitete, kot so na primer identiteta ribiškega mesteca, ladjedelniška tradicija in tradicija predelave rib. Prostorske posledice, ki jih je finančna kriza prinesla v izolski prostor, so temeljiteje predstavljene v že omenjeni tretji, aprilski Prostorski frki.

Vsi izgubljajo

DUTB razumljivo ni aktivna upraviteljica premoženja in gospodarjenje niti ni njen namen. Če bi si to država kot lastnica želela, bi ta zemljišča prenesla na katerega od državnih skladov, kot so SDH, DSU, Kad, Stanovanjski sklad. V primeru DUTB gre za časovno omejen projekt do zakonsko določenega leta 2022, ki ima za cilj le odprodati premoženje na dražbah za najvišjo ceno in tako povrniti vsaj del proračunskih sredstev, ki smo jih porabili za reševanje slabih aktiv poslovnih bank.

Z degradiranimi območji smo izgubili vsi, zmagovalca ni. Že res, da so ta območja posledica želje po prehitrem zaslužku, a takratnim lastnikom ni uspelo ustvariti nobenega premoženja, nekateri so danes tudi v zaporu. Banke niso z odkupom slabih terjatev pridobile ničesar, kvečjemu so na “ničli”, slaba banka ima s svojo novo lastnino več problemov kot koristi, saj se njen uspeh meri v uspehu odprodaj na dražbah, pri čemer vidno zaostaja. Naj škode občini in lokalni skupnosti niti ne omenjam.

Gre za “lose-lose” izplen, ali kot bi rekli američani, za “catch 22”. Kako se lahko izvijemo iz tega gordijskega vozla? Kako lahko dosežemo vsaj postopno urejanje prostora našega mesta, ki bo vključeval vzdržen prostorski razvoj ter omogočil kakovostne življenjske razmere v našem mestu? Kako doseči, da se bodo moji otroci nekoč lahko prosto sprehodili okrog mestnega jedra ob obali, brez da bi preskakovali rjaveče žice na pol zaščitenega nevarno propadajočega kompleksa nekdanjega Delamarisa?

Hipna rešitev je v začasni rabi

Ena od možnih rešitev je v prehodni, začasni in spreminjajoči se rabi prostora. Medtem, ko neraba prostorov pogosto vodi v njihovo propadanje in degradiranje neposredne okolice, začasna raba pomembno vpliva na dvig uporabne, ekonomske, družbene ali kulturne vrednosti samega prostora in njegove okolice. Dejstvo je, da je v določenih primerih nepremičnino bolje dati v začasno rabo s tržno ceno ali tudi pod njo, da se prepreči njeno propadanje, saj to potem pomeni večje stroške za lastnike, ker je kasnejša obnova veliko dražja kot redno vzdrževanje. Hkrati propadajoča zgradba niža vrednost okoliških nepremičnin in kakovosti življenja v prostoru.

V Sloveniji smo naredili velik korak naprej s tem, da smo vzpostavili zakonsko podporo začasne rabe, ki ščiti tako lastnika nepremičnine in začasnega najemojemalca. Do 2018 se začasna raba sploh ni uspela uveljaviti kot gospodarna raba. Prav tako je bilo skoraj nemogoče spreminjati namembnosti prostora zaradi začasne rabe. Z novima zakonoma, Zakonom o urejanju prostora (Zurep-2) in Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1), smo vzpostavili pravno infrastrukturo, ki ščiti običajna tveganja najemodajalcev kot so neplačevanje stroškov, nastanek škode in odškodninska odgovornost, izselitev. Hkrati pa se območjem ali objektom lahko omogoči začasna raba, ki ne sme spreminjati lastnosti prostora tako, da bi bila v prihodnje onemogočena izvedba sprejetih prostorskih načrtov, prav tako ne sme biti v nasprotju s strateškimi odločitvami v razvojnih aktih države in občine.

V Zakonu o urejanju prostora (ZUreP-2), je bila leta 2018 vzpostavljena osnova za začasno rabo, ki je tako dobila tudi svoje sistemsko mesto. Opredeljena je kot takšna raba prostora v ureditvenem območju naselij in drugih ureditvenih območjih, ki ni trajno načrtovana skozi prostorske ureditve ali skozi namensko rabo prostora in prostorske izvedbene pogoje v prostorskih izvedbenih aktih, vendar pa do izvedbe načrtovanih prostorskih ureditev ali predvidenih posegov v prostor omogoča izvedbo začasnih posegov v prostor in začasno izvajanje dejavnosti in s tem smotrno rabo ter aktivacijo zemljišč in objektov, ki niso v uporabi (46. točka 3. člena). Skratka, pravna stroka je svojo domačo nalogo že opravila.

Ko ni bilo več robide, so se lastniki zganili

Naj zaključim z resnično zgodbo izkušnje začasne rabe, doživete na lastni koži. Poleg premnogih vlog, sem tudi ponosni pridelovalec naravnih vin. Pred 15 leti je bila le velika želja in en prazen sod. Bil sem brez trt, brez grozdja, brez parcele in brez denarja. Po raziskovanju različnih opcij sem naštudiral naslednji poslovni model: identificiral sem zapuščen vinograd, našel lastnika, ga zaprosil za možnost obdelave njegovega vinograda v zameno za nekaj vina iz njegovega grozdja. Rezultat je bil več kot izjemen. A v treh poskusih se mi je zgodil isti fenomen - zgodil se mi je trg. Ko sem vinograd očistil robide, ga obdelal in je ta pričel rojevati ter je postal na oko ponovno lep kos obdelane zemlje, je lastnik vsakič pridobil nove zamisli o tem, kako bi z obdelavo nadaljeval on, oziroma bi zemljišče prodal ali na očiščene terase zasadil oljčnik. Sam pa sem se za svoj najeti vinograd obrisal pod nosom. Isti fenomen se mi je ponovil trikrat zaporedoma, običajno med drugim in tretjim letom tega nesrečnega poslovnega odnosa.

Kaj se je pravzaprav zgodilo? Ta začasna raba prostora je zaradi regeneracije popolnoma degradiranega območja vrednost nepremičnine dvignila do te mere, da je prišlo do nove transakcije - ponovne zamenjave posesti in v nekaterih primerih tudi za spremembo namembnosti (iz vinograda v oljčnik). Morda je bil to zame problem, a za prostor definitivno dolgoročna rešitev pred robido.

---