nedelja, 15. januar 2012
Domen Romih
Foto: OSEBNI ARHIV
Če podjetje ugotovi, da je vrednost nepremičnine nižja, kot jo izkazuje v poslovnih knjigah, lahko oslabi njeno vrednost, kar se ugodno izkaže v znižanju davčne osnove. Za takšno davčno obravnavo so predpisani točno določeni pogoji, ki jih je seveda potrebno upoštevati.
Začetno evidentiranje
Nepremičnine, ki jih ima podjetje v lasti ali v finančnem najemu, se uvrščajo med opredmetena osnovna sredstva, ki se lahko vrednotijo po modelu nabavne vrednosti ali po modelu prevrednotenja. V praksi je večkrat uporabljena metoda nabavne vrednosti, pri kateri je poudarek na vrednosti sredstev pri uporabi, saj so ta namenjena ustvarjanju proizvodov in opravljanju storitev, medtem ko je pri modelu prevrednotenja najpomembnejša tržna vrednost.
Ker se v praksi najpogosteje uporablja model nabavne vrednosti, se bomo v nadaljevanju osredotočili samo na ta model in poiskali odgovore na vprašanja, kdaj in pod kakšnimi pogoji se opredmetena osnovna sredstva lahko slabijo.
Slabitev knjigovodske vrednosti
Pri modelu nabavne vrednosti se nepremičnina po začetnem pripoznanju amortizira. Če kasneje nastopi dejstvo, da knjigovodska vrednost nepremičnine kljub obračunani amortizaciji presega njeno nadomestljivo tržno vrednost, se lahko opravi slabitev njene knjigovodske vrednosti.
To se lahko izvede, če se na podlagi pridobljenih vrednosti ugotovi, da je nadomestljiva vrednost sredstva pomembno manjša. Tedaj se v poslovnih knjigah prikaže zmanjšanje knjigovodske vrednosti, tako da se razlika izkaže med (prevrednotovalnimi) odhodki. To vpliva na poslovni izid, saj se zaradi izkazanih odhodkov zniža poslovni dobiček in tudi davčna osnova za obračun davka od dohodkov pravnih oseb, saj se odhodki te vrste štejejo za davčno priznane.
Na ta način lahko podjetje, ki je iz tekočega poslovanja sicer ustvarilo visok dobiček, zniža davčno osnovo in plača manj davka. Ob tem velja opozoriti tudi na manj prijetne posledice, ki se jih mora pri slabitvi vrednosti nepremičnin podjetje zavedati. Pri takšnem pripoznanju je namreč potrebno prilagoditi tudi amortiziranje v prihodnjih letih, in sicer tako, da se to izteče v predvideni dobi koristnosti.
Bolj preprosto povedano, v prihodnjih letih bo podjetje zaradi zmanjšane vrednosti nepremičnine prikazovalo nižje odhodke iz naslova amortizacije.
Pogoji za slabitev
Pogoj za slabitev knjigovodske vrednosti nepremičnine je, da obstaja eno ali več notranjih ali zunanjih znamenj zmanjšane vrednosti, kar se ugotavlja na dva načina. Prvi je, da se ugotavlja poštena tržna vrednost nepremičnine, zmanjšana za stroške prodaje. Na drugi način pa se ugotovi vrednost nepremičnine pri uporabi.
Obe vrednosti se lahko ugotovita s cenitvijo, ki jo v skladu z mednarodnimi standardi izdelajo pooblaščeni ocenjevalci vrednosti. Z namenom slabitve vrednosti nepremičnine v poslovnih knjigah pa se kot nadomestljiva vrednost uporabi višja izmed teh dveh vrednosti. V praksi to pomeni, da je v primeru slabitve knjigovodske vrednosti nepremičnine potrebno pridobiti obe navedeni vrednosti.
Poštena vrednost
Pri pošteni vrednosti, zmanjšani za strošek prodaje, bo cenilec ugotovil vrednost nepremičnine, ki jo je mogoče pridobiti s prodajo sredstva med dobro obveščenima in voljnima strankama, zmanjšan za stroške prodaje. Stroški odtujitve so tisti stroški, ki jih je mogoče pripisati neposredno odtujitvi sredstva, ali pa denar ustvarjajoče enote brez stroškov financiranja in davka iz dobička, kot so na primer pravni stroški.
Vrednost pri uporabi
Ko se določa vrednost pri uporabi, cenilec ugotavlja sedanjo vrednost bodočih prejemkov in izdatkov iz nadaljnje uporabe nepremičnine in njene končne odtujitve. Ocenjevanje te vrednosti obsega ocenitev prejemkov in izdatkov ter uporabo ustrezne diskontne mere pri prihodnjih denarnih tokovih, ki se ocenijo po sedanjem stanju nepremičnine.
Domen Romih, Simič & partnerji d.o.o.