Kako bi stanovanjsko problematiko reševali strokovnjaki, kako politika

Ukvarjanje s stanovanjsko problematiko v državi, še posebej z mladimi kot iskalci prvega stanovanja, je letos prvič na predvolilnem parketu. Ni je stranke, ki v svoj program ne bi zapisala, da ima način in vizijo, kako bo zagotovila več tisoč novih stanovanj. Strokovnjaki rešitve ponujajo že vrsto let, a jih je politika doslej gladko prezrla.

Da so stanovanjska problematika in zlasti stiske mladih kot iskalcev prve nepremičnine končno postali del političnega diskurza, gre zahvala dvema nevladnima organizacijama - Zavodu Danes je nov dan in Inštitutu 8. marec. Njihova kritična misel je dosegla širšo družbo, zaradi velike odzivnosti njihovih akcij pa je politika znova prepoznala mlade kot pomembno volilno bazo. Verjetno jim takšne pozornosti ni namenila že od 80. let prejšnjega stoletja, ko se je - saj še nismo pozabili - oprla na ideje, ki jih je začela civilna družba, in skozi razpoke, ki so nastale, speljala družbene spremembe.

Aktiviranje mlade volilne baze

Zavod Danes je nov dan in Inštitut 8. marec sta najbolj glasno prispevala k letošnjim pogovorom o stanovanjski politiki v Sloveniji ter aktivirala mlade v dejavno razmišljanje, kakšne spremembe potrebuje Slovenija, da bo lahko postala država, prijazna do svojih prebivalcev. Kar počnejo, so tektonski premiki, ki pa jim mora slediti tudi visoka volilna udeležba mlade generacije.

“Kar nekaj tisoč stanovanj bi potrebovali, če bi želeli rešiti stanovanjsko stisko v Istri. Če bi se, denimo, posvetili zgolj gradnji neprofitnih stanovanj, bi rešili težave velike skupine ljudi ter bi bilo tudi povpraševanje manjše, kar bi za seboj potegnilo nižje cene.”

Daniel Lovšin

nepremičninski agent

Ne smemo pozabiti, da na slovenskih tleh že od leta 2016 deluje tudi Zadrugator, interdisciplinarna skupina študentov in mladih zaposlenih, ki so v iskanju alternativnih pristopov za stanovanjsko preskrbo onkraj pasti lastništva in profitnega najema med dobrimi tujimi praksami spoznali najemne stanovanjske zadruge. In prav zadruge so po vseh letih opozarjanja končno dobile pozornost političnih strank, jutrišnjih odločevalcev naših življenj.

Spodbuda k reševanju stanovanjske problematike pa prihaja še iz mreže Stanovanja za vse. V njej so združene partnerske organizacije Zavod PIP, Kulturno izobraževalno društvo Pina, Inštitut za politike prostora, Inštitut za študije stanovanj in prostora ter Avanta Largo, ki delujejo z namero, da bi spodbudili sistemsko ureditev stanovanjskega področja v Sloveniji.

“Mreža Stanovanja za vse verjame, da je stanovanjsko zadružništvo prava smer razvoja. Ob pozornosti, ki jo politiki namenjajo tem vprašanjem, lahko le upamo, da ne bo ostala pri predvolilnih obljubah.”

Borut Jerman

KID Pina

Ko Boruta Jermana, podpredsednika Kulturno izobraževalnega društva Pina iz Kopra, vprašamo za mnenje o letošnjih stanovanjskih obljubah političnih strank, pove, da besede, ki jih namenjajo mladim, vzbujajo nekaj upanja. “Že to, da se pogovarjamo o stanovanjskem zadružništvu, je super, saj se še nekaj let nazaj o tem ni niti govorilo. Mreža Stanovanja za vse verjame, da je stanovanjsko zadružništvo prava smer razvoja. Ob pozornosti, ki jo politiki namenjajo tem vprašanjem, lahko le upamo, da ne bo ostala pri predvolilnih obljubah.”

Stanovanjski fond med najstarejšimi v Evropi

O katastrofalnem stanju stanovanjskega fonda v Sloveniji, in ta trditev ni pretirana, so bile narejene številne raziskave. Mreža Stanovanja za vse je leta 2020 objavila, da po oceni stanovanjskih skladov po državi primanjkuje 10.000 stanovanjskih enot in primanjkljaj z leti zgolj raste.

S stanovanjsko krizo se sooča večina urbanih središč v Sloveniji, po podatkih mreže Stanovanja za vse so to predvsem Koper, Ljubljana in Maribor, k tem mestom pa lahko dodamo tudi Novo Gorico, kjer je na voljo komaj kaj stanovanj.

Slovenski stanovanjski fond je med najstarejšimi v Evropi - 62 odstotkov stanovanj je starejših od 40 let, izhaja iz Poročila o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2018. Ker je bilo v zadnjih 30 letih zgrajenih občutno premalo stanovanj, so njihove cene, kljub starosti in pomanjkljivostim, visoke, kar se še posebej pozna v mestih. Takšno stanje je posledica neobstoječe stanovanjske politike, saj temu področju nobena vlada ni namenjala resne pozornosti. Področje stanovanjske preskrbe je prav tako izrazito podfinancirano, saj mu je država v preteklih letih namenila le okoli 0,04 odstotka letnega proračuna. Povprečje Evropske unije znaša 0,54 odstotka, povprečje držav zahodne Evrope pa približno en odstotek.

S stanovanjsko krizo se sooča večina urbanih središč v Sloveniji, po podatkih mreže Stanovanja za vse so to predvsem Koper, Ljubljana in Maribor, k tem mestom pa lahko dodamo tudi Novo Gorico, kjer je na voljo komaj kaj stanovanj. V teh mestih število oseb, ki potrebujejo rešitev stanovanjske situacije, nenehno narašča, število stanovanj, ki so na voljo, pa je vse nižje, hkrati pa so v vse slabšem stanju.

“Ukrepi, kot so predvideni v nacionalni resoluciji o stanovanjskem programu, so smiselni, potrebujejo le stabilno finančno podporo države.”

dr. Andreja Cirman

Ekonomska fakulteta

Novogradnje, ki se pojavljajo na trgu, so za iskalce stanovanj predrage in po funkcionalnosti ne odgovarjajo njihovim potrebam. Predvsem mladi si težko zagotovijo lastno stanovanje, saj nimajo dostopa do posojil in so zato obsojeni na drag najem ali bivanje pri starših.

Slovenija sodi tudi med države, v katerih mladi najdlje ostajajo pri starših. Po podatkih iz leta 2011 se Slovenija uvršča v sam vrh EU po deležu mladih v starosti 18-29 let, ki živijo pri starših. Mladi, ki so se odselili od staršev, večinoma živijo v stanovanju, ki je v lasti staršev, sledi najem, šele nato lastništvo stanovanja. Raziskave kažejo, da se mladi prej preselijo od doma (Stanovanjska problematika mladih, 2015), če je v državi večji najemni sektor. Vendar je Slovenija med državami z izrazito majhnim najemnim sektorjem, tako profitnim kot neprofitnim, to pa za mlade pomeni manj priložnosti za prehod v samostojno stanovanje in težji prehod v osamosvojitev.

Stanovanjske zadruge so v večini razvitih evropskih držav poleg javnih stanovanjskih skladov glavne ponudnice najemnih stanovanj.

V Izoli načrtujejo gradnjo novega večstanovanjskega stolpiča z neprofitnimi stanovanji na območju Livad. (foto: Zdravko Primožič/FPA)

Kredit za mlade in nekaj pasti

Z obetom, da bi lahko tudi mladi kmalu kupili svoje prve stanovanjske kvadrate, so poslanci 6. aprila sprejeli nov zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade. Čez dobrega pol leta bi lahko kredit za nakup stanovanja najeli tudi mladi do 38. leta in mlade družine, ki imajo vsaj enega predšolskega otroka. Porok za posojilo za reševanje prvega stanovanjskega vprašanja jim bo kar država. V zakonu o stanovanjski jamstveni shemi za mlade piše, da ob takšnem posojilu glavnica ne sme presegati 200.000 evrov, kreditojemalec pa bo moral zagotoviti lastno udeležbo najmanj 20 odstotkov vrednosti glavnice. Doba odplačevanja takšnega posojila bo največ 30 let.

Izračuni kažejo, da bo na primer upravičenec, ki kupuje stanovanje za 200.000 evrov, najprej potreboval 40.000 evrov za polog, nato pa bi še 30 let plačeval skoraj 800 evrov mesečne anuitete.

A Banka Slovenije opozarja, da banke še vedno ne bodo smele kreditirati ljudi, ki jih je Banka Slovenije uvrstila med kreditno nesposobne. Od leta 2019 namreč veljajo precej omejujoča pravila, komu lahko komercialne banke odobrijo stanovanjski ali potrošniški kredit in predpis Banke Slovenije je za komercialne banke zavezujoč. Čeprav predsednica Združenja bank Slovenije Stanislava Zadravec Caprirolo pravi, da je to pravilo rigorozno in omejujoče, saj onemogoča večini slovenskih državljanov učinkovito reševanje stanovanjskega vprašanja zaradi prenizke kreditne sposobnosti, je še vedno v veljavi in stanovanjska jamstvena shema ne more prinesti želenih učinkov.

Dr. Andreja Cirman, redna profesorica na Katedri za denar in finance na Ekonomski fakulteti v Ljubljani, je na naše vprašanje, kako komentira zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade in poroštvo države, povedala: “Inštrument smatram kot del ukrepa propagandne predvolilne narave. Tudi v preteklosti smo takšno shemo že imeli, pa ni zaživela in tudi ta bo zelo verjetno doživela enako usodo. Pri tem pa je predvsem potrebno opozoriti, da tovrstni ukrepi ne povečujejo dosegljivosti stanovanj, temveč najpogosteje dvigajo cene, torej potrošniki z več dostopa ali lažjim dostopom do posojila kupijo posledično le dražja stanovanja.”

S kakšnimi ukrepi pa bi se lotila reševanja stanovanjske problematike v Istri oziroma na Primorskem, kjer so poleg Ljubljane cene najema ali nakupa nepremičnine najvišje? “Ukrepi, kot so predvideni v nacionalni resoluciji o stanovanjskem programu, so smiselni, potrebujejo le stabilno finančno podporo države. Problem prestolnice in Primorske je, da za stanovanja poleg prebivalcev tekmujejo študenti, saj sta obe območji tudi območji univerzitetnega izobraževanja, in turizem - predvsem v obliki airbnb ponudbe. Predvsem slednjo bi bilo smiselno regulirati vsaj tako, da se uporaba stanovanjskega fonda za turistične namene časovno omeji po uspešnem vzoru nekaterih evropskih mest,” meni profesorica Andreja Cirman.

V Istri je vsem tesno

Iskalce stanovanj je prejšnji teden razveselil temeljni kamen, s katerim sta republiški in koprski stanovanjski sklad začela gradnjo neprofitnih stanovanj - 166 jih bo, dokončana naj bi bila do konca leta 2023 in prednost bodo imele mlade družine. Kar nekaj jih bo rešilo svojo stanovanjsko težavo, vendar še zdaleč ne vsi. Zadnji blok z neprofitnimi stanovanji je bil v Kopru zgrajen daljnega leta 2007 in od takrat se je vrsta iskalcev še bolj podaljšala. Zadnji razpis za neprofitna stanovanja je koprski stanovanjski sklad objavil leta 2017, končna lista je bila objavljena leta 2018, prispelo pa je 706 vlog. Pogoje je izpolnjevalo 585 prosilcev. Koliko med njimi jih ima danes rešen svoj stanovanjski problem?

V sosednji Izoli je bil zadnji blok z neprofitnimi 50 stanovanji zgrajen leta 2009. Na zadnji razpis za oddajo neprofitnih stanovanj iz junija 2019 se je prijavilo 256 prosilcev, dodeljenih pa je bilo 28 stanovanj. “Od takrat do danes smo na novo uredili še več stanovanj na različnih lokacijah: štiri v Smrekarjevi ulici 51, tri stanovanja v Smrekarjevi ulici 52 ter pet stanovanj v kletni etaži bloka na Južni cesti 20. V istem obdobju smo v celoti obnovili še najmanj deset obstoječih stanovanj,” Denis Bele, direktor Komunale Izola, aktualizira stanovanjsko statistiko. Prej ali slej bo še malo bolje, saj se pripravlja dokumentacije za izgradnjo novega večstanovanjskega stolpiča na območju Livad, kjer bo najmanj 31 stanovanj.

Pa piranska občina, kjer se stanovanjska gradnja premika najpočasneje in ni mogoče doseči niti dogovora o že načrtovani, z gradbenim dovoljenjem potrjeni gradnji novih neprofitnih stanovanj na Košti v Sečovljah? Tam so leta 2007 zgradili zadnji blok z 22 neprofitnimi stanovanji, vendar je kar lepo število družin ostalo brez ključa. Zadnji razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem je bil v piranski občini izpeljan februarja 2015. Nanj se je prijavilo 176 občanov, na prednostno listo se jih je uvrstilo 144.

“Reševanje stanovanjskega problema v Istri je daleč od rožnatega, sploh za tiste, ki stanovanje prvič kupujejo,” situacijo na trgu, kjer se je rast cen rabljenih nepremičnin znova ustavila, opiše Daniel Lovšin, nepremičninski agent. “Ponudbe je premalo, cene so visoke in težave bi rešila le nova stanovanjska gradnja. Prodajalci izkoriščajo trenutek pomanjkanja nepremičnin na trgu. Dvosobna stanovanja se prodajajo že za 250.000 do 270.000 evrov. Denar za nakup imajo tisti, ki so že lastniki dveh ali treh nepremičnin,” pravi Daniel Lovšin. In kje vidi rešitev? “Kar nekaj tisoč stanovanj bi potrebovali, če bi želeli rešiti stanovanjsko stisko v Istri. Če bi se, denimo, posvetili zgolj gradnji neprofitnih stanovanj, bi rešili težave velike skupine ljudi ter bi bilo tudi povpraševanje manjše, kar bi za seboj potegnilo nižje cene.”

V Kopru so zadnji blok z neprofitnimi stanovanji zgradili leta 2007, trenutno pa poteka gradnja novih neprofitnih stanovanj ob Dolinski ulici. (foto: Tomaž Primožič/FPA)

Nova Gorica in beg v staro Gorico

V Novi Gorici je ponudba stanovanj redka in vse več Novogoričanov se seli čez mejo v italijansko Gorico. V preteklosti so nova stanovanja v Gorici gradila tudi slovenska podjetja in obetajo se nove gradnje. Ulica Bernardis v bližini meje, kjer je pred leti slovensko podjetje zgradilo sklop stanovanj, je tako rekoč slovenska. Večina avtomobilov, parkiranih na tej ulici, ima slovenske registrske tablice, sosedje med sabo govorijo slovensko. Ta trend preseljevanja čez mejo ni od včeraj in se še krepi. S tem postaja Gorica spet vse bolj slovenska.

Je pa Stanovanjski sklad Mestne občine Nova Gorica pred nekaj dnevi objavil dva pomembna razpisa. Prvi je Javni razpis za subvencioniranje obrestne mere in stroškov najetih stanovanjskih kreditov za leto 2022. Gre za enkratno subvencijo za kritje skupnih stroškov kredita za gradnjo, prenovo ali nakup stanovanjskih hiš in stanovanj občanov ter za poplačilo že odobrenih stanovanjskih kreditov občanov. Na voljo je 100.000 evrov, rok za oddajo vlog je 31. maj.

Drugi razpis pa se nanaša na oddajo stanovanj v neprofitni najem. Za dvosobno stanovanje, veliko 55 kvadratnih metrov, bi mesečna najemnina znašala okoli 230 evrov. Letošnja novost je vpeljava mehanizma lastne udeležbe. Gre za denar, ki ga lahko bodoči najemnik sam prispeva oziroma vplača Skladu. Ta denar se mu po največ desetih letih vrne z dvoodstotno obrestno mero - gre torej za zelo ugodno obliko varčevanja, kot pravijo. Rok za prijavo prav tako poteče 9. maja.

Dobre prakse iz Avstrije in Švice

Zgled dobro začrtane stanovanjske politike lahko najdemo že pri naših severnih sosedih Avstrijcih. Posamezniki lahko pridobijo stanovanjska posojila, v svoji analizi izpostavlja Zavod PIP. Zelo priljubljena so državna, tako imenovana bauspar varčevanja, kjer varčevalec nekaj let varčuje, po izteku obdobja pa pridobi pravico do ugodnega stanovanjskega kredita, in sicer po obrestnih merah nižjih od enega odstotka.

V Avstriji prav tako obstajajo stanovanjske banke oziroma wohnbaubanken, ki so bile ustanovljene z namenom zagotavljanja sredstev graditeljem stanovanj po zelo ugodnih obrestnih merah. S takšnimi podpornimi mehanizmi je zelo velik del stanovanjskih novogradenj sofinanciran iz javnih sredstev - naj gre za zasebne hiše, ki si jih gradijo ljudje, ali pa za stanovanjske soseske zasebnih profitnih podjetij. Okoli 80 odstotkov vseh avstrijskih novogradenj je (so)financiranih iz javnih sredstev.

Že pred dvema desetletjema so zvezne dežele za stanovanja in subvencije najemnin namenile 2,5 milijarde evrov na leto, od tega so 72 odstotkov denarja pridobili iz stanovanjskega prispevka (ki gre od plače vsakega državljana) ter splošnih davkov, del pridobijo iz posojil, najmanjši del, ki znaša šest odstotkov, pa pridobijo iz proračunov lokalnih skupnosti.

Stanovanjske zadruge so v večini razvitih evropskih držav poleg javnih stanovanjskih skladov glavne ponudnice najemnih stanovanj. Stanovanjska zadruga zagotavlja vmesno obliko stanovanjskega razmerja med tradicionalnim najemom in lastništvom: zadruga je lastnik stavbe in prevzema odgovornost, zadružniki so formalno najemniki, vendar so vključeni v odločanje in volijo upravo zadruge.

Stanovanjsko zadružništvo ima dolgo zgodovino predvsem v Švici, kjer je več kot 20 odstotkov stanovanjskega fonda v mestih v lasti zadrug, ugotavlja mreža Stanovanja za vse. Najemnine v stanovanjskih zadrugah so od 20 pa celo do 50 odstotkov nižje kot v klasičnih zasebnih najemniških stanovanjih.

Kako bi stanovanjsko problematiko reševale politične stranke?

V nacionalnem stanovanjskem programu 2015-25 je stanovanjsko zadružništvo prepoznano kot ena izmed bistvenih možnosti zagotavljanja dostopnih najemnih stanovanj, ki jo država v prihodnosti namerava podpreti, podporo stanovanjskemu zadružništvu pa lahko zasledimo tudi v osnutku novega stanovanjskega zakona.

S kakšnimi stanovanjskimi načrti pa v svojih programih volilce nagovarjajo politične stranke? Gibanje Svoboda predlaga izdajo namenskih obveznic, s katerimi bi izvedli tudi socialne projekte, kot je gradnja neprofitnih stanovanj. Uvedli bi državne garancije za posojilo za nakup prvega stanovanja ter omogočili gradnjo stanovanj prek stanovanjskih zadrug. V predvolilni program so dodali še celovito prenovo stanovanjskega sklada.

V Levici bi povišali proračunska sredstva za Stanovanjski sklad Republike Slovenije, da bi ta do leta 2030 zgradil 30.000 javnih neprofitnih stanovanj. Okrepili bi regulacijo najemnega trga ter omejili višino in rast tržnih najemnin. Uvedli bi progresivni davek na nepremičnine in rente iz oddajanja stanovanj ter davek na prazna stanovanja. Podprli bi razvoj stanovanjskih zadrug in drugih neprofitnih stanovanjskih organizacij.

V stranki SDS bi odprli stanovanjski trg in omogočili mladim, da pridejo tudi do profitnih stanovanj. Načrtujejo, da bi do leta 2026 zgradili okoli 5000 novih najemnih stanovanj. Čeprav se strinjajo, da si majhen odstotek ljudi lasti veliko stanovanj, ne vidijo rešitve v obdavčevanju po površini, saj naj bi to omejevalo kmetijstvo in podeželje.

Stranka SD kot najbolj problematično vidi nedostopnost stanovanj za najem. Spodbujajo gradnjo 10.000 javnih najemnih stanovanj, kar bi speljali do leta 2030 in pri čemer se zgledujejo po modelu izgradnje javnih najemnih stanovanj na Dunaju. Menijo, da potrebujemo sistemski davčni vir, ki bi na trajen način zagotavljal sredstva za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Občinam bi tudi omogočili, da lahko omejijo rast najemnin stanovanj, ki se oddajo na trgu, kar bi - tako pravijo - odpravilo oderuške najemnine in vnaprej preprečilo špekulativno gradnjo.

V Novi Sloveniji (NSi) so za vzpostavitev kreditne jamstvene sheme za mlade, s katero bi reševali svoj prvi stanovanjski problem. Zagotoviti bi morali nepozidana zemljišča za stanovanjsko gradnjo. Zavzemajo se za vzpostavitev paketa davčnih olajšav za gradnjo kadrovskih stanovanj. Družinam, ki živijo v najemnem stanovanju, pa bi iz osnove za določitev višine za plačilo vrtca izvzeli obrok kredita, ki so ga starši najeli za nakup nepremičnine, v kateri dejansko živijo, ali za plačilo najemnine.